深圳“综合授权改革试点”引关注 专家解读未来深圳房价走向

昨天，示范区改革试点方案公布，深圳再次引起全国关注，创业板指大涨近4%!大礼包会给深圳带来哪些变局和机遇?置业逻辑是否生变?该及时上车还是保持观望?

为解答网友疑惑，10月17日14：00，壹地产特邀请资深业内专家-楼兔子以及深圳楼市预言帝-陶文杰，齐聚光明现象级楼盘—龙光玖龙台，现场解读新形势下的楼市新机遇。

深圳特区40周年的高光时刻，终于来了!

继新华社官宣深圳经济特区建立40周年庆祝大会将于明天(14日)上午在广东省深圳市隆重举行，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》发布后，今天，据深圳特区报报道：

省委书记强调，要聚焦创建社会主义现代化强国的城市范例，举全省之力支持推动深圳实施综合改革试点。

要全力支持推动深圳完善要素市场化配置体制机制，打造高水平要素市场体系;全力支持推动深圳打造市场化法治化国际化营商环境，进一步完善公平开放的市场环境;全力支持推动深圳完善科技创新环境制度;全力支持推动深圳完善高水平开放型经济体制。

在这个关键节点举办庆祝大会意味着什么?示范区改革试点方案又将给深圳带来哪些影响?明天深圳会再迎出乎意料的礼包吗?

对此，深圳壹地产昨天特意做了专题报道( 点击链接跳转： 深圳40周年庆14日举行，示范区改革试点方案公布，专家火速解读! )，邀请很多业界知名专家在第一时间进行了解读，引发了网友广泛关注。

为更加深入了解这两大重磅消息带来的影响，壹地产特意跟踪报道，采访、收集了更多业界专家观点，以供参考。

新闻联播约9分钟播报 各大央媒聚焦

深圳创业板指大涨近4%

深圳的魅力有多大?

举办特区40周年庆祝大会和示范区改革试点方案出炉这两大重磅消息一经公布，立刻吸引了新华网、澎湃、光明网、深圳特区报等各大央媒聚焦。

新华网

澎湃

光明网

深圳特区报

示范区改革试点方案公布当晚，新闻联播更是对深圳进行了长达约9分钟的专题报道。

此外，资本市场更是迅速反应，昨日(10月12日)创业板指大涨近4%，深圳国资改革概念、深圳版块领衔大涨。

深圳本地股建科院封板，四方精创、蓝海华腾大涨20%，国民技术、银之杰等涨超10%。

专家观点

●刘晓博：从长远看，深圳还是需要扩容

《刘晓博说财经》创始人刘晓博认为：1、到目前为止，中央给与深圳的利好里面，尚未出现行政区划的扩容。昨天的文件只是提到了扩权，而且表达比较简洁：

广东省要积极为深圳开展综合改革试点创造条件，加大行政审批、科技创新、规划管理、综合监管、涉外机构和组织管理等方面放权力度，依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限。

至于在深圳都市圈里深圳怎样扩权，文件没有涉及，所以未来一定会有更多的界定。所以，深圳的利好尚未完全展现。

2、在土地审批上，赋予了深圳省级权限。

文件的表述是：“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。”

对此，有私募大佬解读为深圳拿到了“国务院才有的审批权”，这其实是严重误读。在今年3月，国务院已经把上述审批权授权所有的省级政府。此外，还给与了北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省市政府 “永久基本农田转为建设用地审批权”。也就是说，跟深圳相比，上述8省市的审批权更大一些。

按照《中华人民共和国土地管理法》第46条，下列3种征收土地情况的，需要由国务院批准——征收永久基本农田;征收永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;征收其他土地超过七十公顷的。

目前深圳拥有了后面两种审批权，但尚不具有第一种情况的审批权。而北京、上海、重庆和广东省政府，拥有第一种情况的审批权。

那么问题来了，这个授权将给深圳释放多少增量空间?根据深圳商报的报道，截止2017年末：深圳耕地面积10.41万亩(含深汕合作区4.66万亩)，永久基本农田面积5.76万亩(含深汕合作区2.72万亩)。

深圳不包含深汕合作区的耕地面积为5.75万亩，其中永久基本农田面积3.04万亩。这样可以算出，深圳通过审批扩权可以释放的、不包括深汕合作区的建设用地空间最大为2.71万亩。

由于深汕合作区距离深圳较远，因此那边释放的土地基本不会影响市区。能影响市区的，只有这2.71万亩，大约18.1平方公里，或者1806.5万平方米。

深圳去年全球招商的时候，一次性拿出的土地面积是30平方公里。可以想见，18平方公里的土地增量，只相当于深圳一年的土地需求。

我们还可以对比一下：东莞凤岗镇的总面积是82.4平方公里，是上述释放空间的4.5倍。

如果18平方公里的土地里，25%用来建设住宅，按照4.5倍容积率计算，可以建设20万套100平方米的住宅(相当于惠州全市一年的供应量)。但这些土地会分年供应，如果5年内建设完成，每年可以增加4万套住宅，并不算多。

所以，从长远看，深圳还是需要扩容。毕竟深圳实际管理了2200万人口，目前超过85%的家庭在深圳没有住房，深圳不新增两三百万套住宅，还是解决不了问题。

值得注意的是，文件里提及“按程序赋予深圳占用林地省级审核权限”，这能给深圳释放多少建设用地尚难以估算。因为国家对生态红线的保护要求，还是比较严格的。

深圳房价之所以全国最高，除了经济活跃、人口增长快之外，土地缺乏、住宅用地供应量小是最重要的原因。数据显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米，位居103个城市中倒数第四。也就是说，至少有数十个普通地级市的住宅用地供应量是超过深圳的。

3、小产权房“转正”?太难了!

中央最新文件里提出：“探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题”，这引起了一些人的猜测，深圳的小产权房会不会转正。

说实话，老百姓口中的“小产权房”其实是个筐，里面装了很多东西。其中包括合法的农民房，占用农村集体土地的房子，还有占用国有建设用地的违法建筑。这些房子其实权利层级不同，未来解决方案也会不同。由于涉及全国的大局，转正是有相当难度的，部分权利层级较高、合法度较高的房子，通过补地价确权是有可能的，但这需要进一步的政策。至于彻头彻尾的违法建筑，就非常难了，而且随着可能被拆除。

结论：

40岁的深圳，通过自身的发展，获得了更高的定位，成为国家战略的重要组成部分。所以，国家不断给深圳利好是可以预期的，深圳的地位也会不断提高。今年暂时拿不到的利好，或许会在未来几年实现。

正因为深圳要在国家战略中发挥重要作用，深圳房价上涨过快的局面必须遏制，不能成为“炒房特区”。今年7月，深圳出台了非常严厉的楼市调控政策，这个政策的威力正在发挥作用，至少可以保证未来2到3年楼市的稳定。

适当增加深圳的土地供应，可以让更多的年轻人“入股深圳”，有利于深圳提升中长期的竞争力。所以，对于深圳楼市我持长期看好的态度，但未来两年房价横盘、微涨，泡沫大的地区微跌，都是可以预期的。

●但斌：如果不是深圳已经强限购，估计这会房价要飙了

深圳东方港湾投资管理股份有限公司董事长但斌认为，本次礼包内容非常大，可以一条条看：

4.土地资源：深圳自己可以决定改变土地性质，此项权力，深圳等于国务院;深汕合作区等同于享受此权力，这就容易理解为什么东莞送了半条命九个镇做合作区了，利益特别大，所有看的见的地方，都可以改住宅用地，卖房子了，因为深圳东莞基本都没有农田。

5.灵活用工：直接改写劳动法，有利于吸引顾虑中国劳动法的境外寡头，教育医疗等编制不再受行政级别约束，可以大幅扩招了，学位房可能是个风险点了，医疗等其他短板会快速补上。

6.金融试点：CDR试点，深圳直接定位国际板，孵化创投私募，对标华尔街，数学货币应用，对标美联储，可能首先开放人民币自由双向兑换。

7.研发变现：对标的是硅谷，深圳直接把硅谷和华尔街合二为一了，原来华尔街的角色是计划给香港的。

8.数据资产：这个是新的试点，美国目前也没有，数据资产定价和交易制度开始试水，好多原本无法评估变现的资产，可以来这里表现了。比如，抖音就可以把他对中国两亿儿童的用户共性数据，做价交易了，改变很大。

9.国企高管：来深圳，可以不限薪了，天花板还可以无限高，有点高薪养廉的尝试，应该是在看齐新加坡。

10.公共事业：开放程度基本和香港看齐了，资讯等应该是在试点管制放开，个人破产制度落地，也基本和香港拉平了，主要应该是想吸引外籍人士来深生活工作。

11.知识产权：鼓励创新，且根本上形成利益保护机制了。

12.人事任免：独立自主了，基本等同于直辖了。

14.开放人口：高精尖的人才，可以直接深圳审批引入了，也就是说，华为腾讯，可以全球挖人了;低端专业用工也放开了，菲佣可以批量进来了，基本和香港一样了。

16.金融开放：人民币双向开放开始了，估计应该是稳步做，这个不能太快太急，容易出问题。

17.医疗试点：向国际医疗市场跨了一大步，与内地其他城市拉开了十年的距离18.教育试点：留学不出国，来深圳就行了。

22.土地资源：一鱼多吃，一地多卖。

25.变相直辖：除了没直接宣布直辖，基本其他权力都给到位了，现在没想到的，未来可能会遇到的问题，也已经预先给了尚方宝剑。

27.该容就容：法无禁止即自由，放权空间很大，第二次白猫黑猫在行政改革纬度的论点，如果不是深圳已经强限购，估计这会房价要飙了

●邓志旺：将促进城市建设和经济发展

深职院房地产研究所所长邓志旺认为，《方案》作为深圳建设中国特色社会主义先行示范区的进一步推动措施，与新型社会主义示范区的建设意见非常一致。

深圳一直以来土地这个问题会比较严重。如果有落实的政策出台，那深圳有那个权限去考虑这个土地利用问题，去做一些土地上的改革。

在邓博士眼里，加大工业用地的利用更有意义，未来将增加深圳土地使用的效率，自然会在住宅和公共资源配套用地上会更有施展的空间。因此对整个城市建设和经济发展来说，都会有一个比较大的促进作用。

而在房地产上来说，更能缓解土地用地的紧张问题。教育、医疗等公共配套用地的增加将会给城市的配套带来更好的丰富和提升。

● 陈劲松：进一步发挥市场机制

世联行董事长陈劲松表示，也许有人觉得不如预期，而其实个人觉得很符合预期。

第一、深圳已经很好了，怎么会有政策上的进一步的倾斜呢?那对其他的城市也不公平。

第二、集体用地工业用地可以调整，这个很好，就是进一步发挥市场机制。

第三、并不认为会利空商品房，因为深圳不管怎么说商品房都是不够的。深圳的人口还在进一步增长，财富进一步的流入，土地是不够用的。市场机制多发挥，才是最好的。

● 郑叔伦：深圳进一步巩固在大湾区的核心角色

深圳中原董事总经理郑叔伦认为，深圳迎来中央大礼包的消息，对深圳人民来说非常振奋人心，可以说是深圳定位为先行示范区的战略落地的重要举措，反映深圳进一步巩固在大湾区发展当中扮演核心角色。

战略内容丰富多元，其中关于房地产土地改革，说明未来集体土地，工业土地可以深圳自己调整了。土地是不可再生资源，对于发展速度飞快的深圳来说，土地资源确实紧张，把权力下放给深圳，将有利于土地资源更有效利用。

深圳经济发展多元化，并没有过度依赖房地产发展，所以相信土地资源不会偏向于房地产项目，但是毕竟每年深圳净流入人口不少，如何解决住房问题还是一个挑战。

● 江少杰：深圳房价将“两极分化”

美联物业深莞惠董事总经理江少杰认为，《方案》赋予了深圳更多的权力去做一些更大胆的尝试，对于整个城市活动力、产业经济发展都是一个非常大的利好。

《方案》按照相关法律法规，支持推动在建设用地地上、地表和地下分别设立使用权，探索按照海域的水面、水体、海床、底土分别设立使用权，促进空间合理开发利用。

在土地改革方面，他暂时认为会对深圳住宅用地的供应，但短期内不会造成住宅用地的增加，到2035年前，每年提供10万套房源的“任务”并没有变。

无论是工业用地还是农业用地转变成建设用地，短期内不会新增太多的商品房建设用地。即便是增加住宅用地供应，也会偏向保障房(安居房、公租房、人才房等)，所以不会对商品房市场造成影响。

他特别提到，这个“大礼包”也从侧面打消了部分人对“扩容”的幻想，临深置业目光会回到深圳城市本身。从整个城市来说，落户、人才等利好都会在住房消费上增加需求。

从未来来看，有学位等明显优势的房产继续保持价格上的优势，除此之外的房产则会稳中有降，因此深圳房价会有“两极分化”的现象出现。

● 沈笙中：将抑制房价过快上涨

深圳市房地产协会专家委员会成员沈笙中认为，《方案》对于房地产市场核心影响，主要体现在2个方面，户籍制度深化改革和土地管理，从而从源头解决土地供需矛盾长期历史遗留问题。

预计深圳2025住宅占比提高到30%，一方面抑制房价过快上涨，一方面增加了户籍人口基数，稳定房价，建立长效机制更加完善的方针大略。

● 李宇嘉： 深圳房价一直涨的神话有望被打破

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对于这个政策的需求，深圳实际上是很迫切的。

原先国家对于农用地转建设用地特别是转成住宅用地存在一定的担心，担心实体经济空心化、房地产化。由此，对农业用地转建设用地的审批权控制得十分严格。

然而，对深圳来讲，随着产业机构调整，第三产业和高科技现代产服务业已占据其主导地位，但用地结构仍停留在以工业用地为主的状态。所以在产业转型的背景下，深圳必须对空间结构重新进行调整。

此前规划用地和土地用途管制是横在这个调整上面的两把“尚方宝剑”。因此，此次调整对深圳来说，就是用地权的增加，意义非凡。

同时，这也是促进要素市场化自由流通的一个必然结果，因为只有地方才更加明确地知道土地应该怎么用，土地要素怎么实现价值最大化。

此外，黄生看金融、鹏程蛇口等微博大V也发表了自己的看法，如下图所示：

网友评论

除了专家观点外，这两大重磅消息也炸出了不少网友的声音，部分网友认为示范区改革试点“大礼包”有利于深圳东部，对此，刘晓博表示：“等不到5年后，龙岗和坪山核心地区，就高攀不上了”

截图源自刘晓博说楼市

部分网友认为大礼包对于深圳是大利好：深圳相当于直辖市了，深圳是吸金地，深圳再一次站在了中国最前沿……甚至还有网友“争宠”：国家给了深圳好政策，我们也要。

截图源自刘晓博说楼市

部分网友则认为大礼包中规中矩，让扩权、扩容的可能性变小：

截图源自刘晓博说楼市

至于对房价的影响，部分网友认为利空房价：

截图源自樱桃大房子、网络

但是，更多的深圳乐观派网友认为，大礼包是利好房价的：

截图源自网络

这个所谓的大礼包到底对深圳和周边城市楼市影响如何?未来房价是上涨还是下跌?明天，深圳经济特区建立40周年庆祝大会将正式召开，深圳会迎来哪些利好?你有什么看法?欢迎留言讨论。