限价首破3万，东三环内最强势能板块杉板桥迎来补货

来源：成都商报房产发布
时间：2023-08-18 04:16:00

文/成都商报-红星新闻记者廖兴

8月25日，成华区首个清水限价破3万元/㎡的土地站上拍卖席。

(资料图)

这宗代号为铁塔厂2号的地块约为86亩，容积率3.0，最高清水限价为3.1万元/㎡。这是铁塔厂地块时隔6年之后再次供地，原铁塔厂1号地块在2017年被龙湖拿下，即已呈现的龙湖·梵悦台项目和龙湖·滨江天街。

成华区铁塔厂2号地块区位示意图

需要注意的是，此次入市的铁塔厂2号地块，房地价差达1.96万元/㎡，但在给足利润空间同时，也抛出难题：返迁安置房和车位，及规划有高达约50%商业占比，意味17万方建筑面积有近8万方为商业属性。

图据：成都公共资源中心

成都商报-红星新闻记者在与诸多房企沟通中了解到，虽条件苛刻，但感兴趣的不在少数，看好原由正是杉板桥的区位。

毫无疑问，杉板桥目前已成为成华区乃至成都三环内的新房最强势能板块，随着后期该地块的入市，将是杉板桥新房供应的重要补充。

三大显性特征

“国际杉”红得有理有据

杉板桥在哪里？“西起二环路，向东辐射至二仙桥路，北承建设南路，南抵崔家店。”

距此次约86亩地块约300米，即是今年成都楼市的红盘凯德·玖悦华章，前期5次推货均开盘即罄，最低中签率仅约8%。据悉，目前仅剩3号楼的72套房源待取证销售。

近年来，潮流年轻化已成为杉板桥的标签，由滨江天街+天荟+东郊记忆组成的三大商业场域愈发融合，共同激发自然生长的年轻力，是青年人群的热门打卡地。

杉板桥的商业氛围

有业内人士指出，杉板桥之所以能崛起，是商业集群效应的体现，差异化针对潮牌聚集的青年氛围，滋生出了无界生长的年轻文化土壤。

特征一

城市界面高级，烟火气与包容性相融

杉板桥的另一大特征是，在焕新城市界面时同步保留历史厚重感。

站在杉板桥路，两侧的万科·天荟、龙湖·滨江天街以及稍远处的招商·花园城商业体共同拉升了板块的繁华时尚气息，而保留工业气息的东郊记忆也存留时代厚重感。

龙湖·滨江天街

整个板块既不丢失人文气息，还能同时呈现出时尚摩登，两种看似不融洽的风格却被杉板桥做到相融相洽，这在主城并不多见。

东郊记忆

同时，更贴合现代审美的万科·天荟、龙湖·梵悦台，以及凯德·玖悦华章和誉浪·东望，也在住宅端拉升板块的界面颜值。

特征二

配套成熟度高，能用脚步丈量衣食起居

脚步丈量生活起居，杉板桥的核心优势。

跳蹬河、沙河贯穿区域，沙河城市公园、杉板桥公园、东郊记忆等提供了城市中难得的生态休闲生活。

同时，这里还配置有完整的教育配套，像建设路小学（枫林校区）、四川交响乐团附属小学等，以及凯德·玖悦华章旁规划有一所从幼儿园、小学到中学，涵盖3-15岁学龄段的教育体系。区域还有私立学校成华嘉祥。

杉板桥公园

此外，得益于板块高容积率的住宅定位，高密度常驻人流量盘活了诸多社区底商，充满便捷与地道的成都生活气息。

东中环的地段加持，以杉板桥路为核心，板块也拥有四通八达交通路网，且有地铁7、8号线两条线路穿插而过，日常通勤十分便捷。

杉板桥立交

一句话总结，生活在杉板桥，你能肆意穿梭在街头巷尾的创意底商小店，中高端消费需求也能在三大综合体得到满足，以及公园环伺、教育齐备，从而形成一套15min生活闭环。

特征三

市场认可度高，地价+租金完成“三级跳”

2017年，杉板桥完成十年棚改搬迁改造计划，以类似于攀成钢的“老城新区”面貌涅槃重生。

至此，拉开了板块住宅发展的大幕，品牌房企争先入驻，第一个吃螃蟹的保利打造了康桥项目，至今仍被誉为“成华第一楼盘”，二手房挂牌价3.6-4.4万元/㎡。

保利·康桥

蝶变始于成都传媒&万科、招商、龙湖相继拿下超百亩商兼住地块，三大商业综合体和配套住宅成为焕新城市界面与激发年轻活力的关键。

杉板桥价值认可度走高，板块内次新房价格日益高涨，像龙湖·梵悦台与万科·天荟高层二手挂牌3.6-4万元/㎡，甚至小幅拉涨了房龄十多年的金色乐府，达2.7-3.1万元/㎡。

图据：贝壳APP

公开数据显示，杉板桥土地价值完成“三级跳”。近三年清水房限价从2.3万元/㎡、2.6万元/㎡，在到3.1万元/㎡，且板块内土地几乎全以最高限价成交。

聚焦新房市场，虽供应偏少，但誉浪·东望、凯德·玖悦华章都是“红盘”，总价200-500万+/套，均数次开盘即罄。

另外，随着网红、直播经济走红，杉板桥的时尚气息也吸引着这类新型经济进驻，板块租金开始走高。

龙湖·冠寓

譬如，天荟、冠寓等建面约30-38㎡公寓租金在1800-2500元/月，且出租率较高，而梵悦台、天荟次新品质住宅，一套建面约130+㎡套三挂牌租金达9000-11000元/月。

后市观察

该片区有望承接城东改善客群

在“国际杉”频频走红市场时，也面临着问题：前期住宅供应步入尾声，后期板块新房供应乏力，买入机会寥寥。

但转机正在到来。

公开资料显示，囊括杉板桥的崔家店东、西片区正进行一番腾笼换鸟，亟待平整大幅土地待开发，为板块后续发展提供全新动力。

崔家店西、东片区区域示意图

首先，地处东中环附近的区位，拥有主城醇熟烟火生活；其次，继二八板块、太平园后，主城中环再难有大幅平整土地待开发；最后，有“国际杉”的成功案例筑底，充满想象力。

最重要的是，杉板桥与崔家店东、西片区之前并无任何像铁路等硬阻隔。

规划显示，杉板桥地处重点打造的“金色中环”。成华区相关负责人曾公开表示，位于“金色中环”与新成华大道交汇，纵横联动核心区域的杉板桥片区，其产业重构和城市更新的探索与实践，将为成华区公园城市建设做出更多示范。

杉板桥

同时，囊括“国际杉”的崔家店西片区，在今年3月初正式开展有机更新项目的劳务招标工作，实地走访能看到拆迁协议工作正在进行，西片区部分小区搬迁公告已张贴。

可以预示到，如若片区再度更新，辐射杉板桥的崔家店东、西片区将有望再度拉升区域能级，且从控规图显示，大部分均为住宅用地。

多位业内人士提到，虽片区后续土地入市时间不确定，但一旦腾挪出大量土地，崔家店东、西片区的势能有望迎来极大提升，成为承接成华改善客群的置业高地。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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