2021中国房地产上市公司综合实力百强揭晓 标杆房企强者恒强

日前，克而瑞地产研究中心在深圳揭晓2021年中国房地产上市公司综合实力百强。其中，2021中国房地产上市公司综合实力前10强，与往年相比整体没有太大变化。它们是：万科继续位列第一，碧桂园排名提升一位，位列第二，恒大、融创、保利、中海分别位列第三、第四、第五、第六，华润置地、龙湖集团排名与上年一致，分别位列第七、第八;招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次跻身前十;新城控股位列第十位。

此次发布了最新的 《2021中国房地产上市公司测评研究报告》，这项由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的测评研究工作，已经连续开展了14年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究。还同步发布了《2021物业服务企业上市公司研究报告》，该项研究由中国物业管理协会指导，上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办。

据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合计195家。与2020年相比，纳入测评的上市公司总数减少7家。从核心测评指标来看，2020年上市房企规模持续增长，但增速放缓。总资产均值为1577.89亿元，房地产开发业务收入均值为274.96亿元;盈利能力方面，绝对指标净利润均值为32.17亿元，同比有所增长，但相对指标净资产收益率同比有所下滑;偿债能力有所提升，去杠杆效果显现，净负债率均值较上年下降0.7个百分点至95.07%;经营效率稳中有升，总资产周转率与上年基本持平，存货周转率稍有上升。此外，本次测评还发布了2021中国房地产配套供应链上市公司分榜单。测评研究报告指出，2020年房地产市场政策环境逐步收紧，行业整体规模增速已开始放缓，行业内部分化明显，房企在降本增效、提质升级方面对供应链企业产品、服务的适配能力提出了更高要求。建筑产品的建造是一个集合土地、供应商产品和服务，为客户打造高品质产品的过程，离不开高效的供应链和优秀供应商的储备。综合实力强的供应商与房企深化合作，为双方实现互惠共赢奠定了坚实的基础。整体来看，上市房企总体呈现几大特点：

在资本市场表现上企业估值持续下探

报告显示，2020年末沪深上市房企平均市盈率7.78倍，较沪深全市场平均市盈率低约60%;在港上市房企平均市盈率6.79倍，较港股全市场平均市盈率低约55%;市净率方面，沪深上市房企平均市净率同样远低于全市场水平，在港上市房企平均市净率表现较好，高于港股全市场平均市净率。

从估值水平看，自2018年以后，房企估值水平逐渐走低。报告认为，房地产行业监管限制政策过于频繁，导致投资者对于未来现金流看法较为负面。同时，房地产行业杠杆较高，周期波动性较大，导致贴现率较高。两者叠加使得资本市场对于房地产板块估值持续偏低。

运营规模上，整体规模增速放缓，标杆房企强者恒强

2020年，我国商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%，商品房销售金额达17.4万亿元，同比增长8.7%。总体看来，在“房住不炒”的大背景下，行业整体规模增速虽然有所上涨，但增速放缓已成当下主要趋势。2020年，上市房企总资产均值为1577.89亿元，同比增长11.96%;净资产均值为336.91亿元，同比增长13.75%。

从上市房企总资产规模来看，截至2020年末总资产超过千亿元的上市房企有59家，约占上市房企总量的30%，其中超过3000亿元的上市房企有27家，约占上市房企总量的14%。超过万亿元的上市房企共有6家，分别是恒大、碧桂园、万科、绿地、保利、融创。从总资产累积百分比来看，10强上市房企的总资产累积百分比已超过40%，50强累积百分比近80%，100强累积百分比超90%，集中度较上年略有上升。

在偿债能力上，调控杠杆初见成效

2020年，在监管要求下，房企开始积极降低杠杆水平，但各企业负债水平不尽相同，头部房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需要警惕资金链风险。

根据报告，长期偿债能力方面，2020年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%，与上年相比保持稳定;净负债率均值为95.07%，较上年下降5.75个百分点。在 “三道红线”的监管压力下，房企纷纷采取多种方式降杠杆，净负债率在短期内的调整幅度相对较大。短期偿债能力方面，流动比率均值为1.65，速动比率均值为0.64，两者与上年相比，均基本保持稳定。现金短债比中位数为1.30，较上年提升0.21个百分点，上市房企货币资金对短期债务的覆盖情况有所改善，短期偿债能力提升。

盈利能力方面，多数指标有所下滑

报告显示，2020年上市房企营业利润均值52.47亿元，同比下降7.15%;净利润均值32.17亿元，同比增长12.17%;净资产收益率均值8.78%，同比下降7.60%;总资产报酬 率 均 值 3.62%， 同 比 下 降23.66%。除净利润均值外，其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

在成长能力上，上市房企业绩增速整体放缓

2020年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润和净资产规模均实现增长，除净利润外，增速均有所下滑。具体来看，房地产开发业务收入均值同比增长1.84%，增速较上年大幅下降32.55个百分点;营业收入均值同比增长15.40%，增速较上年下降4.64个百分点;净利润均值同比增长12.17%，增速较上年上升0.05个百分点;净资产规模均值同比增长13.75%，增速较上年下降8.22个百分点。

经营效率方面稳中有升，存货规模增速下降

2020年上市房企经营效率稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.28和0.20。其中，存货周转率均值较2019年上升0.05，其余两项指标与2019年基本持平。报告指出，在“三道红线”和“两集中”等强监管环境下，上市房企存货规模增速变 缓 。2020年 存 货 同 比 增 长14.80%，增速较2019年下降7.80个百分点。其中63家房企2020年存货同比减少，2019年为49家。从存货集中度情况看，10强上市房企总存货占比约42%，30强房企占比约67%，50强房企占比约81%。(兰文)